A seguito dell’incontro online tra Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca e Coima, dove la cittadinanza era stata invitata a partecipare e a porre delle domande sulla questione della rigenerazione urbana della Ex Manifattura Sud, Coima SGR ha pubblicato le risposte sul suo sito.
E’ possibile consultarle qui: https://www.coima.com/it/media/news/manifattura-tabacchi-un-progetto-per-lucca
Riceviamo e pubblichiamo, quindi, il comunicato del coordinamento Salviamo La Manifattura, il quale ha risposte alle stesse domande, anche se le versioni non coincidono.
“Il comitato Salviamo la Manifattura, preso atto delle risposte fornite per scritto da COIMA SGR (e non da Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca) e in differita (e non in diretta nel corso del webinar organizzato pochi giorni or sono) a coloro che hanno formulato domande scritte, ritiene doveroso mettere a conoscenza la cittadinanza delle risposte che ALLE STESSE DOMANDE AVREBBERO DOVUTO ESSERE CORRETTAMENTE FORNITE. Visto che COIMA SGR non lo ha fatto, il Comitato ha formulato le corrette risposte alla luce della documentazione ufficiale in proprio possesso, relativa sia alle diverse proposte di project financing nel tempo formulate, sia relativa ai rapporti fra COIMA SGR e FCRLU, sia infine liberamente visionabile sul sito della Fondazione. Non è un caso infatti che COIMA SGR non citi mai documenti nelle proprie risposte: i cittadini lucchesi dovrebbero dunque ad essa affidarsi……
Ci vediamo costretti dunque a riferire ciò che dai documenti risulta, e lo facciamo a ragione del mancato contraddittorio, cui sia COIMA che FCRLU si stanno da mesi sottraendo e che noi invece reclamiamo: la strategia dei proponenti è quella del SOLILOQUIO, MA SI GUARDANO BENE DAL CERCARE UN CONFRONTO, doveroso innanzitutto per la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, che, se opera per il territorio, con il territorio si deve confrontare.
QUI A SEGUIRE LE NOSTRE RISPOSTE
Chi garantisce che i beni conferiti dal Comune saranno poi utilizzati dai privati come viene raccontato, cioè che mantengono le destinazioni dichiarate?
Nessuno. Il punto 6.1 della Concessione stabilisce che la cessione della Manifattura è a TITOLO DEFINITIVO E IRREVOCABILE (anche in caso di cessazione della convenzione per risoluzione o revoca). Niente potrà farsi in caso di utilizzo diverso.
Sempre sul tema delle destinazioni: perché i proponenti sembrano far finta che non esistano i vincoli della Soprintendenza a cambiare la destinazione d’uso degli edifici?
Infatti nella Delibera di alienazione, con la quale la Soprintendenza ha autorizzato la vendita della Manifattura Sud, sono espressamente indicate le prescrizioni e le condizioni di tutela, in particolare delle “caratteristiche volumetriche e architettoniche, che non consentono destinazioni d’uso residenziali o ricettive, che comporterebbero la frantumazione e lo snaturamento degli spazi”, e sono esclusi “usi, anche a carattere temporaneo, suscettibili di arrecare pregiudizio alla sua conservazione e fruizione pubblica o comunque non compatibili con il carattere storico e artistico del bene medesimo” con espressa conferma della “fruizione pubblica”, riservandosi il parere vincolante sul progetto di recupero.
Tali limitazioni potrebbero impedire il raggiungimento dell’obiettivo del recupero della Manifattura Sud secondo gli indirizzi progettuali enunciati o nel migliore dei casi determinare il rinvio temporale della sua realizzazione. Questa incertezza normativa farebbe impensierire o desistere qualunque imprenditore che opera con risorse proprie. Invece, “accogliendo la richiesta del Comune, di assumersi ogni rischio correlato alla impossibilità di introdurre nuove destinazioni d’uso” COIMA rende palese l’interesse primario di andare avanti, ad ogni costo, con l’operazione di acquisizione del complesso e la creazione del Fondo chiuso, che comunque prevede la gestione di risorse della Fondazione e il ricavo della commissione di gestione prevista negli accordi sottoscritti pari a 330.000€ all’anno, oltre alle percentuali di mediazione su ogni operazione futura.
Chi assicura che saranno realizzate tutte le opere e i recuperi che vengono dichiarati?
Nessuno. La convenzione al punto 10. riporta chiaramente che le assicurazioni, garanzie e cauzioni sono riferite ai lavori da fare ai parcheggi; niente che riguardi l’edificio Manifattura.
Il Project financing non è economicamente svantaggioso per il Comune? Non andrebbero persi gli incassi dei parcheggi cedendoli al privato? Si sta configurando un danno erariale.
E’ certamente un danno erariale. Basti pensare che per giustificare i 37 milioni COIMA nell’allegato 2 della lettera del 5.2.2021, riporta che il valore dei parcheggi che saranno restituiti al comune è di ben 36 milioni di euro: una sorta di moltiplicazione dei pani e dei pesci. E aggiunge, come vantaggio per il Comune di Lucca, le tasse che dovranno essere pagate come normalmente fa un qualsiasi privato che realizza immobili!
La realtà dei fatti è nei bilanci della METRO srl e indica una perdita secca di oltre 700.000,00 euro l’anno (Bilanci METRO srl)!
La perdita per il Comune di Lucca documentata è di 24 milioni per perdita incassi dei parcheggi; 5 milioni per perdita incassi parcheggi; 600 mila euro per perdita imposte COSAP oltre al valore della Manifattura.
Perché la Fondazione deve guadagnare da questa operazione? Non può farla per il bene della Citta?
Si legge nella relazione al Bilancio 2019 (pag. 73 e seg.) che la Fondazione fino al giugno 2019 aveva una programmazione di sviluppo della Manifattura che prevedeva l’acquisto poi, improvvisamente questa volontà muta, grazie ad indicazioni di COIMA , in acquisizione diretta dal Comune di Lucca, senza alcun corrispettivo e anzi realizzando parcheggi che ci sono già e prendendoli in concessione per 50 anni!
Leggendo sempre la stessa relazione si ricava che la Fondazione si affida per questo investimento a un FONDO IMMOBILIARE CHIUSO ad alto livello di rischiosità che non garantisce alcun livello di redditività anzi può prevedere la totale perdita del capitale investito.
Quindi la risposta è che la FONDAZIONE potrà non guadagnare affatto da questa operazione; certamente con la perdita degli incassi dei parcheggi favorirà il danneggiamento della Città.
Perché il Comune svende il suo patrimonio? A febbraio 2017 aveva messo all’asta un solo edificio a 5 milioni di euro e ora vende l’intero complesso immobiliare a soli 3,2 milioni?
Come insegna l’asta di Milano per il Pirellino, solo cinque anni fa andò deserta per 78 milioni; oggi l’asta è arrivata a 193 milioni dopo 85 rilanci. Questo per il segno del cambiamento in corso della Città di Milano. Le aste deserte per grossi immobili pubblici sono la prova del fallimento dell’azione amministrativa che governa la Città. Se COIMA avesse portato avanti la manifestazione d’interesse per l’acquisto della Manifattura nel giugno 2019, con asta deserta avrebbe avuto la possibilità di prendere l’immobile a costi anche minori; l’acquisto poteva anche essere vincolato a impegni ben precisi, come a Milano; perché non l’ha fatto?
Residenze: perché dalla prima ipotesi formulata dai proponenti, che prevedeva circa 90 appartamenti, si è passati a circa 25?
Effettivamente l’idea iniziale, analizzando la documentazione grafica progettuale, prevedeva un mix funzionale la cui realizzazione era comunque condizionata dal parere della Soprintendenza, che tuttavia nella recente lettera ha riconfermato le prescrizioni presenti nella Delibera di alienazione, che di fatto non rendono possibile la realizzazione degli appartamenti.
Pertanto tali limitazioni non consentono la realizzazione delle ipotesi progettuali inizialmente formulate. Alcuni render del progetto della prima versione, infatti, ipotizzavano la possibilità di realizzare gli appartamenti in sopraelevazione sul tetto dei fabbricati con un intervento di ristrutturazione che prevedeva il trasferimento dei volumi nell’ambito del complesso edilizio, cosa che contrasta con le prescrizioni espresse dalla Soprintendenza. Ma fortunatamente i ricavi ipotizzati dalla possibilità di realizzare e vendere gli attici sul tetto vista mura è stata compensata dalla disponibilità della Fondazione, che ha subito manifestato l’intenzione di acquistare direttamente 3500 mq per scopi sociali, giusto per venire incontro alle richieste e alle osservazioni dei cittadini e dei comitati che sollevano forti perplessità sull’operazione per la sua connotazione speculativa!
Che cosa è stato raccontato ai Consiglieri Comunali ?
Nella seduta del 2 Gennaio 2021 avente per oggetto il Project Financing dei “parcheggi e delle Piazze nelle aree limitrofe alla ex manifattura Tabacchi”, si ribadisce cha “la proposta è stata elaborata e presentata dal costituendo R.T.I. formato dalla Società COIMA S.G.R S.P.A (mandataria) e dallo Studio ReP Rocco e Puccetti architetti (Mandante).
L’ex Manifattura diventerà di proprietà di una società a maggioranza COIMA, non della Fondazione.
L’Immobile ex Manifattura, come chiaramente espresso in sede Consiglio Comunale, verrebbe trasferito al già menzionato R.T.I formato da Coima SGR e REP. Quello che succede dopo non ci è concesso conoscere.
La fondazione Crl sta pagando 330mila euro all’anno a Coima sgr per la gestione di un fondo che è – fino ad ora – inutilizzato, non sta buttando i suoi soldi?
Vero. Come ha dichiarato il presidente della Fondazione il 2 dicembre 2020 A Toscana Today, COIMA prende lo 0,55% di commissione sulle attività con il minimo garantito di 330.000,00 euro; in pratica la commissione corrispondente al valore dei 60 milioni anche se non sono ancora in gestione. In pratica la Fondazione sta spendendo 27.500,00 euro al mese per non avere niente in cambio”.
Coordinamento Salviamo La Manifattura
